2024年，不仅销售业绩达到3230亿，登顶房企销售排行榜。保利还一举拿下了广州□□□、南京□□□、福州□□□□、苏州□□、佛山等热点城市的销冠，其在广州大本营的市占率更是高达10.79%。

　　比如广州去年8月份才开盘的项目保利珠江天悦，仅4个月，成交面积就达到50262㎡，一举夺得2024年广州市楼盘成交面积冠军。

　　不仅市场表现突出，珠江天悦还凭借强大的产品创新力，斩获“2024年产品力创新标杆”大奖，彰显出其在豪宅市场的领先地位。

　　前段时间，明源君现场考察参观后发现，相比其他豪宅项目还在复制几年前的过时产品，珠江天悦在产品打造上，确实给出了足够的诚意。

　　珠江天悦的地✅理位置确实得天独厚，但区域内不乏地段好□□□、景观好的项目，为什么只有珠江天悦大放异彩？

　　在明源君看来，除了自身难以复制的资源外，珠江天悦胜出的首要原因是，其产品打造逻辑与竞品有根本性的不同，真正做到以客户为导向。

　　过去，很多项目做产品定位采取的都是竞品跟随策略，即基于对竞争楼盘的观察，从竞㊣品的供应结构□□□、成交结构到成交客户，逐一进行分析，最后定下来要做什么产品。

　　在这样的产品逻辑闭环里，有一个最大㊣的bug，那就是没有客户什么事。这在卖方时代没什么㊣问题，因为行业的容错率很高。

　　但随着行业从卖方市场转向买方市场，客户成为最稀缺的资源，一旦产品没做对，或者过于同质化，不能打动客户，项目很可能就会陷入价格战，或只能依赖渠道去化。

　　比如保利“TOP系”，对应的是高端改善客群。他们可能是企业家□□□、政府机构部门干部□□□、企业高管或是大学教授或是医院专家等等。

　　①房子不但是居住场所，更是身份象征：项目必须具备核心地段□□、稀缺资源，并以国际社区的标准打造，彰显高端与品位。

　　②社区既要有高级感，也要有烟火气：高端客群最大的痛点是事务太多，时间太少，他们期望的生活方式是一公里内就可以解决日常生活所需，不需要✅付出太高的时间成本。

　　③更多元化的场景，消灭生活的平淡：功能之外，场景要足够丰富，社区设计能带来松弛感与度假感，回家就像旅行一样。

　　④要能满足他们对社交的需求： 他们非常重视家庭关系，希望每个人在家都能自得其乐。他们也乐于结交新朋友，社区最好能营造利㊣于社交的空间与氛围。

　　正因为洞察到客户这一关键需求，保利TOP系对㊣选址要求极为严苛：必须是核心城市的核心地段，必须拥有稀缺的景观资源。

　　根据政府初步规划，在项目与珠江岸线之间，将对标新加坡滨海湾的金沙度假区港湾码头，打造约8万㎡的珠江港湾。整个港湾将由法国恩蒂埃建筑设计团队（NDA）主创，规划有五大功能区，集休闲□□□□、娱乐□□、观光功能于一体。

　　这样的先天资源很多项目想都不敢想。要知道，广州珠金琶三大板块内，10个江景豪宅项目的临江面，江岸线米左右，就连琶洲天悦的江岸线米。

　　据了解，珠江天悦一共占地约8万㎡，总建面约32.3万㎡，一共规划有12栋住宅，将分为东西㊣两区开发，预计总货量约1328户。

　　这种体量的项目，在一线城市市区基本上已经看不到了。但正是这样的体量，在建筑设计上才能发挥更多可能性，和周边片区形成合力，全面去提升片区居住品质。

　　为了让所有业主在家都能欣赏到无遮挡的江景，保利舍弃✅了传统前后两排错开的布局，而是采用✅准一字型排布，相当于项目所有楼栋都临江而排，每栋楼都是头排，规避了江景豪宅常见的二排□□、三排业主视野被遮挡的情况。

　　除了一字型排布，珠江天悦还借鉴了新加坡港湾城市的设计理念，采用“双层架㊣空盖板”设计，即7米高的上盖设计，加上7米高的抬高架✅空，整体楼栋基底抬高了14米。

　　最终形成了盖上□□□、盖下□□□□、地下三层立体空间，住宅和小区园林在盖板上，商业街区□□□□、公共空间在盖板下。

　　这种设计，一方面，保证了园区内所有楼层都能享有开阔的江景视野，一楼接近于五楼，即便是低楼层也能✅看江，能做到不牺牲任何一户的景观视野，真正实现了“景观平权 ”，非常难得。

　　另一方面，通过盖板将公建配套与园林和住宅区隔开，避免相㊣互干扰，保证了园林的整体性□□、小区的私密性和尊贵感。

　　一般的项目，想要帮客户消灭这些痛点，也有心无力。但珠江天悦除了江景资源，周边配套非常多元且丰富，可以满足客户各种需求。

　　珠江天悦周边教育□□□□、医疗□□□、商业等配套资源丰富，项目本身也规划有商业□□、学校和广场，基本能满足日常所需。

　　而项目内，规划有约3万㎡的空中园林，盖板下有滨江商业带，加上观江会所□□□□、架空层□□□□、公共港湾公园等功能空间，构造出一种全新的生活可能。

　　平日，业主走几分钟就可以到滨江绿✅道散步，与珠江亲密接触；楼下滨江生活馆可以一边观景一㊣边健身，还可以宴请接待亲戚朋友。

　　珠江天悦在整个归家动线的设计上，借鉴了酒店的设计手法，通过归家动线，穿起丰富的□□、充满仪式感的景观节点，让回家变成令人期待的旅行。

　　具体来看，珠江天悦在整个景观空间打造了六个景观节点，以“水粤镜花”为主题，展示广州文化内涵✅的同时，又营造出花与艺术空间交织的美学意境，形成六大主题空间，分别为含苞欲放□□□、蔓延花涧□□□、落英缤纷□□□□、群英吐艳□□□□、花径通幽和锦花秀草。

　　除此以外，珠江天悦还保留了五颗古榕树在社区，利用大树和草坪创造安静自然的冥想空间，动静得宜。给业主提供了㊣一种“入世即生活，出世即自然”的生活场景。

　　珠江天悦整体规划为三个组团，在采用现代风格主框架与公建化立面的基础上，每个组团都巧妙融入了各自独特的立面语言与建筑形体设计。

　　例如，项目在建筑塔冠设计上运用了不同的造型手法，结合不同单体的高度变化，赋予建筑群落层次感与辨识度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　这样的设计不✅仅让整个项目成为城市界面的亮点，提升了片区建筑审美，更有望成为广州里程碑式的城市㊣地标，带给客户满满的情绪价值。‍

　　在很多地产人看来，户型设计经过这么多年的迭代，创新基本已经到头，没有㊣太多空间了。但在保利看✅来，更好的创意永远都在下一次。

　　比如首期推出的产品建面约131㎡□□□□、169㎡□□□□、215㎡的户型，开窗面都超过了约40米，最大值接近50米，比广州同类竞品至少高出了10%。

　　而且，珠江天悦卧室统一采用了270°转角飘窗设计，提供了全方位的江景视角。更难得的是，飘窗选用成本更高的弧形玻璃窗，做到了转角无柱化，如同一块“全面屏”，将观景视野无限放大，室内采光也更加通透。

　　据保利调研，很多业主卧室飘窗经常都处于闲置状态，为此这次将卧室飘窗面宽控制在约30厘米左右，以进一步提高房间的使用面积。

　　近两年，户内空间除了追求功能性□□、舒适度和仪式感以外，还呈现出几个明显的特征：一是建筑新规出来后，得房率变得更高，二是动区面积占比提升，空间布局更加灵活□□□、开放，强调场景互动；二是㊣强调空间平权，不仅重视主卧的居住体验，同时重视老人房智能家居灯具□□□、儿童房的

　　一方面，空间的功能性与舒适度做到了极致。一梯一户独立电梯厅设计，拥有仪式感满满的内外双玄关，入户空间达到约8㎡。还有双阳台设计，南北对流，通风采光效果就不用说了。

　　另一方面，采用LDKB一体化大方厅设计，客厅□□□□、餐厅厨房□□□、阳台无界相连，功能区之间相互独立又彼此贯通，强化了空间的流动性㊣和交互性，当一家人处于客厅□□□、餐厅或其他不同空间，也能㊣随时互动，促进情感交流。

　　而且该户型是双套房设计，客厅两侧各分布了一间主套，考虑到家庭成员之间的私密性，更符合现代家庭的生活方式。

　　珠江天悦在精装方面也丝毫不马虎，各种精装细节都非常用心，例如外玄关选用祖母绿岩板，169㎡以上的入户大门都配置铝注双开门，宽1.8米，非常气派，仪式感十足。

　　更值得关注的是，华为全屋智✅能最新一代5.0控制系统列入了交标。华为全屋智能系统采用稳定可靠的PLC全屋网络，可自行加载全屋Wi-Fi，支持丰富的可扩展鸿蒙生态配套，相当于为房屋植入了一套强大的智能㊣控制中枢。

　　本次交付集成入户可视对讲□□□、全屋交互□□□□、Ai语音□□□、全屋照明□□□、空调□□、安防报警以及全屋㊣遮阳7大系统，支持根据业主习惯，量身定制归家□□□、离家□□、烹饪□□□□、就餐□□□□、观影□□、聚会□□□、睡眠等多元生㊣活场景。

　　而且华为全屋智能具备易用性□□、稳定性□□□、拓展性□□□□、易安装等突出优势，用起来简单方便，不像其他设备需要业主反复调试，或者出现今天灯打不开□□、明天空调打不开的尴尬情况。

　　总的来说，广州珠江天悦，在选✅址上延续了保利“TOP系”在稀缺性上的高标准，在社区规划和设计上保持了高度的定制，在生活方式上，则展示出对高端客户需求的深刻洞察。

　　珠江天悦脱离传统的豪宅打造思路，自成一派，注定会在广州豪宅史上留下浓墨重彩的一笔，也为同行树立了新的豪宅标杆。